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Gastbeitrag: Immobilieninvestitionen – Wie funktioniert die Wertschöpfungskette?

Immobilieninvestitionen
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Immobilien gelten allgemein als sichere Anlage gegenüber anderen Anlageformen, wie etwa Investitionen in Wertpapiere. Darüber hinaus können sie ein wichtiger Baustein bei der Bildung von Vermögen, insbesondere zur Sicherung der Altersvorsorge sein.

In der derzeitigen Phase historisch niedriger Zinsen gewinnen Immobilien als Vermögensanlage zunehmend an Attraktivität, vor allem, wenn man davon ausgeht, dass die Geldanlage in andere vermeintlich sichere Sparformen wie Tages- oder Festgeld kaum nennenswerte Zinsen abwerfen und die Gefahr besteht, dass sich der reale Wert des gesparten Geldes sogar vermindert.

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Doch wie funktioniert eigentlich die Wertschöpfung bzw. die Vermögensbildung mit Immobilien?

1 Anschaffungskosten

Am Anfang stehen die Ausgaben die für die Anschaffung einer Immobilie getätigt werden müssen. Das sind bei neu errichteten Immobilien hauptsächlich die Kosten für die Suche und den Kauf des Baugrundstückes, die Kosten für den Architekten oder Planer sowie die Baukosten.

Bei bereits bestehenden Immobilien ist das im Wesentlichen der Kaufpreis.

In beiden Fällen kommen noch Erwerbsnebenkosten, wie etwa die Maklercourtage, Notar- und Grundbuchkosten und eventuelle Kosten für die Beschaffung einer Finanzierung hinzu. Bei bereits bestehenden älteren Immobilien können noch erhebliche Instandsetzungskosten hinzukommen, um das Haus oder die neue Wohnung bewohnbar zu machen oder nach eigenen Wünschen umzugestalten.

2 Wertzuwachs bei selbst genutzten Immobilien

Wird die Immobilie nach dem Erwerb vom Käufer selbst genutzt, besteht die Bildung von Vermögen in der Hauptsache im Wertzuwachs im Laufe der Jahre. Dieser kann im Einzelfall beträchtlich sein. Der Wertzuwachs ist jedoch von einer Reihe von Faktoren abhängig.

Solche Faktoren sind vor allem die Lage der Immobilie, das heißt, wie stark werden Immobilien am konkreten Standort nachgefragt, wie ist der Instandhaltungszustand oder welche konkreten Nutzungsmöglichkeiten für die Immobilie bestehen, zum Beispiel, wäre die Wohnung gegebenenfalls auch ohne größere Investitionen vermietbar.

Vereinfacht gesagt, besteht der Wertzuwachs bei selbst genutzten Immobilien aus dem Marktpreis zu einem bestimmten Zeitpunkt, also der Preis zu dem die Immobilie verkauft werden kann, abzüglich den Anschaffungskosten bei Erwerb und der Reparatur- bzw. Instandsetzungskosten die seit der Anschaffung aufgewendet wurden.

Der Marktpreis für eigengenutzte Immobilien wird im Allgemeinen durch Vergleich mit anderen kürzlich verkauften oder zum Verkauf stehenden Immobilien ermittelt. Dem sogenannten Vergleichswertverfahren.

midascode / Pixabay

3 Wo kann man sich über Marktpreise informieren?

Vergleichswerte lassen sich zum Beispiel in den Immobilienannoncen einschlägiger Tageszeitungen oder in regionalen oder überregionalen Immobilienbörsen im Internet finden, über die Immobilien angeboten und gekauft werden können, wie etwa www.sz-immo.de oder www.immobilienscout24.de.

Im Einzelfall kann man sich auch an den örtlichen Gutachterausschuss wenden, welcher eine Kaufpreissammlung führt, und erfragen, zu welchen Kaufpreisen in der aktuellen Vergangenheit entsprechende Immobilien verkauft wurden.

4 Wertzuwachs bei vermieteten Immobilien

Bei vermieteten Immobilien besteht die Wertschöpfung – ebenfalls vereinfacht – aus dem Marktpreis zu einem bestimmten Zeitpunkt, also dem möglichen Verkaufspreis, vermehrt um die bis zu diesem Zeitpunkt vereinnahmten Mieterträge und wiederum abzüglich der Anschaffungskosten sowie der aufgewendeten Kosten für Reparaturen, Instandsetzungen und beispielsweise für die Hausverwaltung.

Die Wertermittlung für vermietete Immobilien erfolgt zumeist über das sogenannte Ertragswertverfahren. Das bedeutet, dass sich ein potentieller Investor anschaut, wie viel er mit der Immobilie über einen Zeitraum von zum Beispiel zehn Jahren oder mehr durch die zu vereinnahmenden Mieten, abzüglich aller aufzuwendenden Kosten verdienen kann und wie viel die Immobilie dann Wert sein könnte, wenn er sie danach wieder verkaufen würde. Das Ergebnis ist der Ertragswert.

Die aktuell niedrigen Zinsen führen gemäß der Berechnungsmethodik für den Ertragswert dazu, dass vermietete Immobilien meist einen höheren Ertragswert aufweisen, als in Zeiten relativ höherer Zinsen. Das bedeutet nichts anderes, als das Immobilieninvestitionen unter bestimmten Voraussetzungen aktuell die attraktivere Geldanlage darstellen, als die Anlage auf dem Sparbuch oder in Tages- bzw. Festgeld.




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5 Welche Risiken bestehen?

Hinsichtlich der Wertsteigerung ist zu beachten, dass Immobilienpreise auch erheblich schwanken können, nach oben wie nach unten. Beim Kauf einer Immobilie sollte man sich daher vor allem eine Meinung bilden über die zukünftige Wertentwicklung. Dies betrifft eigengenutzte Immobilien genauso, wie vermietete Immobilien.

Denn, kauft man die Immobilie „zu teuer“, etwa weil der Immobilienmarkt am Standort aktuell überhitzt ist, besteht die Gefahr, dass die Immobilienpreise in der Zukunft wieder sinken, wenn die Nachfrage nach Grundstücken und Häusern nachlässt und damit der Wertzuwachs der Immobilie nicht den Erwartungen entspricht oder im schlimmsten Fall sogar negativ wird.

6 Steuerliche Aspekte

In der Gesamtbetrachtung der Wertschöpfungsmöglichkeiten kommen bestimmte steuerliche Vorteile hinzu, welche Hauseigentümer in Anspruch nehmen können, um damit die Steuerlast auf ihr Einkommen zu vermindern. Bei selbstgenutztem Eigentum fallen die steuerlichen Absetzungsmöglichkeiten gegenüber vermieteten Immobilien jedoch wesentlich geringer aus.

So können bei eigengenutzten Immobilien zum Beispiel ein neuer Anstrich, Tapezierarbeiten, neue Fliesen oder eine neue Heizung sowie die Beseitigung von Gebäudeschäden in bestimmten Grenzen bei der Berechnung der Einkommenssteuer in Abzug gebracht werden, allerdings nur, wenn die Arbeiten von einem Handwerksbetrieb ausgeführt werden.

Bei vermieteten Immobilien sind die steuerlichen Möglichkeiten weitaus vielfältiger. So können Vermieter nahezu alle Kosten, die sie für die Immobilie aufwenden, und die für die Vermietung bzw. Verpachtung notwendig absetzen. Dazu können sie die Immobilie über einen bestimmten Zeitraum abschreiben und die jährliche Abschreibung zu den Mietertragen gegen rechnen.

Selbst die Finanzierungskosten, also laufende Zinszahlungen für zum Erwerb aufgenommene Bankkredite könne in bestimmten steuerlichen Grenzen berücksichtigt werden.

Insgesamt besteht so die Möglichkeit das ein „steuerlicher Verlust“ aus der Vermietung der Immobilie entsteht, der mit anderen Einkommen des Vermieters verrechnet werden kann und somit die Gesamtsteuerlast sinkt.

Über den Autor dieses Gastbeitrages

Jasmin Schmidt ist Redakteurin bei sz-immo. Recherchen zu Branchenentwicklungen im Immobilienbereich, neue Mietinformationen sowie Marketingstrategien für Makler und Vermieter gehören zu Ihren bevorzugten Themengebieten. www.sz-immo.de als regionale Sächsische Immobilienbörse legt seine Schwerpunkte auf einen engen Kontakt zu Partnern und umfassende Informationen für Mieter und Häuslebauer, Der Ratgeber liefert alle Informationen rund um die vier Wände unseres Zuhauses.

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